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当前金融环境下房地产企业融资模式探讨

发布日期:2019-09-12 10:21:46   |   浏览次数:765   来源:戴志伟、孙晴、敖鹏/幸运快三地产公司


近几年,随着我国宏观经济核心指标“稳中有变”,房地产行业自身也正在经历着深刻的变化。2017 年“十九大”后,房地产行业整体有了全新的定位,“房住不炒”的定调直接影响着行业整体的发展预期和发展方向。2018年中国始终维持稳健中性货币政策,在稳增长的同时注重了平衡好调结构、促改革、防风险等方面的关系,为供给侧结构性改革和高质量发展营造了良好的货币金融环境。本文通过整理专业分析机构的研究报告,梳理了与银行等金融机构的调研信息,拟就房地产企业融资模式进行初步探讨。

一、2018 40 家典型上市房企融资情况分析

当前房地产行业集中度越来越高,近年来更是呈现出头部效应明显的特征,同策研究院选取了40家典型上市房企进行统计分析,其均是行业中的佼佼者,基本可以代表房地产企业的融资能力和部分特征。因此,通过同策研究院对40 家典型上市房企的融资动向的研究,可了解融资方式变化趋势。

(一)融资规模及融资方式情况。

根据统计数据显示,在 2018 年宏观经济增速放缓、房地产市场持续调整的大背景下,房企融资总体情况可以概括为债权额度平稳、整体规模收紧。从整体融资规模来看,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计 6034.67亿元,同比2017年的6890.24亿元减少了12.42%,整体融资规模呈现出略有收紧的现象。

从融资方式比例来看,201840家典型上市房企债股融资比例同比上年出现了较大倾斜,债权融资方式折合人民币共计 5863.80亿元,占比达到 97.2%;反观股权融资,2018 年折合人民币总额仅为170.87亿元,占比从上年的 25.7%锐减至2.8%。由此可见,虽然 2018 40 家典型上市房企融资总额减少了超过 10%,但是从融资方式来分析,债权融资金额不仅稳定、还略有攀升,变动主要来自于股权融资的减少。

债权融资按照具体融资方式划分,公司债成为全年融资规模最大的债权融资方式,共计融资金额占比达到债权融资总额的47.41%;其他债权成为第二大规模的债权融资方式,占比约为债权融资总额的 21.25%;紧随其后的是中期票据,占比约为债权融资总额的 14.61%;信托贷款、海外银团贷款以及委托贷款的占比依次位列其后。


(二)融资成本情况。

房企的融资成本与房企主体资质与信用、项目资质、融资期限、以及发行方式高度相关,2018年度监测房企债权融资成本的算术平均值约为6.44%,成本中位数为6.20%,披露的所有融资事件成本主要落在 4.668.22%区间(1倍标准差)。全年单笔融资成本最高来自于中国恒大(3333.HK)发行的为期五年的优先票据,利率高达 13.75%;而单笔融资成本最低来自于万科集团(000002.SZ)发行的期限为 180 天的超短期融资券(SCP),利率为3.13%。这两笔融资均发生在201810月。整体来看,2018年监测房企融资成本情况可以概括为整体平稳但愈渐分化。


二、房地产融资模式的探讨

房地产行业是典型的资金密集型行业,房地产企业每一个项目的开发都伴随着大量的资金投入。整体来看,房地产企业对于资金的需求主要分为集团和项目两个层面,更具体来看,项目层面又根据开发流程分为多个融资阶段。

(一)集团层面的融资方案

房地产企业集团层面的融资一般以企业整体实力和信用作为背书,通过多种渠道获取资金支持集团经营和发展。资金主要用途包括:流动资金补充、偿还到期债务、项目公司资金注入以及其他用途。由于房地产行业中的企业资质差距较大,因此不同背景的房企对于金融类监管政策的影响程度有着广泛的差别,可选的融资方式包括公司债、中期票据等基金、信托等机构资金融资。其中,公司债的主要优势为利率低、期限长(5-10年)、额度大(额度可达净资产的40%)、能够提升企业的知名度等。劣势则主要为财务风险高,有固定的到期日及利息;限制条件多,可能会影响公司日后的资金使用及未来筹资能力。相比而言,中期票据优势为发行手续相对简单;资金用途方面比较广泛,可以用于企业生产经营活动;低成本无硬性担保条件的信用融资,企业信用品质越高,成本越低等。劣势为准入门槛相对较高;由于基金、保险尚未准入,仅能在银行间债券市场流通市场活跃度有一定的限制等。企业可根据自身状况选择适合的融资方式。

(二)项目公司层面

开发项目所需求的资金量巨大,是房地产企业大规模融资最重要的用途和投向。项目开发的全流程大致分为前期准备、工程建设、销售/自持以及物业运营四个阶段,每个阶段都有着不同的融资需求和融资方式。

房地产项目前期准备阶段最重要的内容包括:土地使用权获取,规划设计,设计报规,项目报建以及登记申办施工许可证等其他证照办理。其中,获取土地使用权需要缴纳大笔的土地款,在目前的政策监管环境下,缴纳土地款项的资金必须是房地产企业的自有资金,合规的项目层面外部融资只能发生在项目四证齐全以及符合“432”的条件之后。因此,在此阶段可选的融资方式有并购贷、拆迁贷、金融机构明股实债融资、合作开发、私募基金、非金融机构借贷及股权融资等。

房地产企业中期建设阶段的融资渠道丰富并且稳定。目前在该阶段常见的融资方式包含但不限于:开发贷、供应链融资、票据融资、总包垫资、地产私募基金、券商、基金子公司资管计划、保险公司的债权/股权投资计划在内的融资。

建筑物主体封顶或符合预售条件阶段,一般标志着项目公司可以通过销售快速回笼资金。定金、预收款以及个人按揭贷款金额占到了2018年度行业到位资金比例的47%,是房企资金来源的重要部分。此阶段的融资手段包括预售款和银行按揭、销售尾款发行ABS等。销售回款的额度与速度对于房地产企业来说变得越来越重要。

物业运营管理阶段是房地产开发项目的后期阶段,该阶段融资具体方式包括但不限于:银行经营性物业贷、商业物业抵押贷款、租赁住房贷、以未来物业费或租金收入作为底层资产的资产支持计划或票据、创新的权益型资产证券化产品。目前,运营成熟并产生稳定现金流的经营型物业作为底层资产的金融产品受到政策鼓励和扶持。

三、总结

由于房地产行业多层次、多维度的融资方式,加上近年来监管部门对金融市场的调控政策,让已经复杂的房地产融资环境更加复杂。2019年房地产市场内部的波动与调整将进一步放大,行业可选择的融资方式越来越多样化,融资成本也受到不同市场资金走势的影响以及房企背景与资质的差异将持续分化。房地产企业需结合自身的特点,关注融资环境的变化,针对不同的业务需求提前做好融资规划,保障企业的可持续性健康平稳发展。